#户型专场# #凤凰树访谈# 
【问】：朝西北的房子，优缺点是什么？

【答】：如果入户大门如方向标示的是西北，这套户型应该是东南朝向的户型。一般讲户型的朝向，是指大部分厅和房的朝向，或者特指主卧的朝向。

如果你说这是一个朝西北的房子，应该理解为是以风水学以大门的朝向为整个房子的朝向的说法。

这个户型没有尺寸，只能算示意图。

优点是户型格局是经典的两房户型。

缺点是这个户型在尺度上不尽合理和某些功能缺失：1、次卧太小（比厨房还小），进深太短；2、主卧进深太大，面积浪费；3、主卧的开间竟然小于次卧开间；4、大门入口没有鞋柜位置；5、室外空调机位置？

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【问】：请问地铁房和学位房哪个更适合投资？您个更看好那个小区的投资？

【答】：地铁房和学位房，这两种房都比较受市场欢迎，均适合投资。但今后深圳的地铁房太多，相对而言学位房相对稀缺一些，应该更有投资价值。
但是，这个问题好像与今天的“户型主题”不相符，点到为止。

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【问】：朝马路有点噪音的房子，是低层噪音高还是高层，比如9楼和30楼，选哪个噪音会低一些？听说8-13是最扬灰尘的楼层，是有这说法吗？

【答】：1.  噪音：   100米以下住宅，楼层越高，噪音越大；超高层住宅，超过100米以上，噪音衰减十分厉害，噪音影响越高越小（2003年我在48层擎天华庭的“168米空中售楼处”上，几乎听不到地面噪音，恍如进入天籁世界）。从如上的现象可以看出，100米以下，选低楼层；100米以上，选高楼层。

2.  扬灰层：你说的“8-13是最扬灰尘的楼层”，也有说“9-11层是扬灰层”。但是至今没有得到科学实测验证。

而据有报道的科学家做过“颗粒物垂直分布测试”，证明灰尘颗粒越大，重量越大产生沉积现象越明显，较大颗粒灰尘更容易在低楼层聚集。随着高度的增加，灰尘颗粒浓度越来越低。灰尘颗粒的密集程度，是随着高度的增加，灰尘颗粒浓度越来越低。一般情况下，楼层越高，空气质量越好。

3.  大树影响：你可以观察到，深圳道路两旁的行道树，大多能生长到5-6层。离开大树近的住宅，5-6层以下都会受到大树的遮阴影响。如住宅附近有大树，则宜选择6层以上的楼层。

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【问】：请问赠送的3平米的生活阳台怎么利用，和厨房、餐厅挨着的。

【答】：请附上图，我才对该户型的生活阳台有所认识，才能发表点评和建议。
生活阳台一般可以放洗衣机，并在生活阳台上晾晒衣物。因此，如果进深不大（大于1.5米），生活阳台最好不要封闭，做成所谓的“阳光房”。

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【问】：都知道户型朝向重要，楼层应该怎么选呢？选最贵的那一层吗？  

【答】：大多数买房的客户都喜欢选择中楼层，而不喜欢选择低楼层和高楼层（价格适宜，居住安心）。我在N次开盘的销控表上，都看到过这种楼层选择倾向的显示。因此我在楼层定价时，也会考虑这个因素。 

越大的城市，客户接受高楼层的程度越高；而中小城市，尤其是四线城市县级市，18层以上市场几乎不接受。遭受过地震的唐山，楼层越高，价格越低。

从投资角度，宜选择低楼层（新房定价有层差，三级市场上无论卖房还是租房，都没有层差概念）。从居家角度，中老年人选择中低楼层，年轻人选择高楼层。从风水角度，则要根据夫妻的属相，选择对夫妻双方均相生的楼层（可以查找相关资讯）。

所谓“最贵的那一层”，是开发商的定价者认为价值最高的楼层，当然有其一定依据。所以就有了土豪“只卖贵的”说法。
 
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【问】：因预算有限，购买了朝向和户型都不算特别好的房子，这种户型在通风采光及居住上会有哪些优劣势？如何通过装修去改善？

【答】：这是一个“3+1”的4房户型，大多数厅房朝向西北，但是因为主卧和一个次卧向南，还算不错的设计。我们在定义“南向房”时，是强调“主卧南向”。只要“主卧南向”，就算“南向房”，此房正是。如果北向有景观，则这个户型还不算不好。

这个户型面宽14.1米，属于大面宽短进深的户型，采光不错。入户花园虽然不小，但由于南有楼层遮阴，实际上只能种植阴生植物。

不知道主卧北面角上2.2米开间的一角能否搭建，如果能加盖，则可以作为“主卧套房”的书房或衣帽间。

户型中各厅和房均比较方正，且进深均较小，不宜也不必在装修时做更大的修改；重点还是看看如何将大门进来的入户花园和异形餐厅进一步完善（通过收纳空间）。