#城市更新#翻身旧改打响，海乐花园和新乐花园未来将建保障性住房
 
昨天，市规划国土委草案公示了6个旧改计划项目，其中位于新安街道宝城38区新乐花园和39区海乐花园分别在列，翻身路旧改终于迎来实质性的进展。另外，申报主体都是宝安区城市更新局，更新方向主要用于保障性安居工程建设。
 
安区新安街道38区新乐花园和39区海乐花园城市更新单元分别位于新安街道新乐社区翻身大道与新乐路交汇处、翻身大道与海乐路交汇处，拆除范围用地面积分别为23335.7平方米、16364.5平方米，申报更新单元范围用地面积用地分别为23335.7平方米、16364.5平方米。2016年三月份已经进行了更新意愿达成的公示，从时间节点来看，项目推进比较顺利。
 
38区新乐花园于1993年初开工建设，1994年8月竣工，占地面积2.6万平方米,建筑面积5.6万平方米，共18栋620套（含商铺）。由于使用海砂施工，目前花园大部分房屋出现了结构柱、梁、板钢筋锈蚀、砼胀裂、钢筋的砼保护层剥落等质量问题。2013年4月，经区工务局委托专业机构检测，该花园共有9栋为Csu级—“限制使用”、9栋Dsu级——“危险”。
 
39区海乐花园竣工时间是2003年10月，占地16000多㎡，总建面28000多㎡，容积率1.75共824户。小区多栋楼房承重墙出现严重开裂，不少住户担忧人身安全已经搬离，不到20年的时间里变成了危房。
 
两小区都属于政府统建楼，处于翻身路两边斜对面，前期业主大都来自政府机关、国有企业和事业单位。曾经踩盘走访看到，有些栋楼因长年累月无人居住，多处墙皮已经脱落，承重墙更是已经开裂，露出的钢筋锈迹斑斑。现场多出挡板和警示牌写有“海砂危楼请勿靠近”及“外墙易脱落，危险！行人车辆请注意安全”等警示文字。楼房内楼道里的墙体石灰已呈粉末状，用手随意一扒便可扒下一层石灰。有居民指着楼梯下裸露的钢筋说：“这些钢筋已经锈穿了，手指抠一下就像碎土渣一样掉下来”。
 
个人点评：新乐花园和海乐花园因建筑存在重大安全隐患需要拆除重建，更新意愿和现实需求迫切，实施路径也符合政府城市更新的方向指引，未来规划应该是是保障性住房和回迁房小区，解除重大安全隐患居住问题的同时对周边环境带来直接利好。另外，针对近期市场上有相关楼盘的放盘信息，个人认为，4.5万以上的单价加上3-5年（较短）的一个旧改预估周期，即使可以加杠杆，参考周边商品房的供应可以判断值不值得投资，何况旧改新措施明确提出了相应的产权限制方案。当然，虽然这两个旧住宅改造小区对投资博拆迁没有太多的借鉴价值，但是翻身片区的旧改或许因此拉开序幕，37区、39区、43区等公示的旧改项目随着107市政化，前海辐射利好，推进和实施有望加快，建议多加关注和勤劳实地踩盘。