#户型专场##凤凰树访谈# 
【问】：选朝南朝马路的好，还是选朝北朝花园的好？

【答】：说的两种户型，各有利弊。这是权衡利弊的决策。

朝南朝马路，朝向好，有噪音；朝北朝花园，朝向差，景观好。

如果是办公物业，景观第一；

如果是居住物业，朝向第一。因为噪音有办法解决的，如宝能公馆的Low-E三层中空夹胶玻璃，金地·香蜜山的新风系统；但日照是无法人为解决的，尤其是家有小孩和老人，北向房是一大忌讳。[/b][b]

但是，还有一个关键问题，是你所指的道路，是4-6车道的城市干道？还是2车道的社区道路？如果是后者，可以忽略道路的影响；如果是前者，还是建议另选其他楼盘，毕竟还是可以有选择的。

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【问】：目前深圳市场，最受置业者欢迎的户型是哪些？记得08年的时候，有一段时间很流行89平的小复式。

【答】：随着社会财富的两极分化，置业者欢迎的户型也两极分化按照市场数据，最受刚需欢迎的是两房户型，最受土豪欢迎的是300+顶级豪宅（如一天卖了100亿的华侨城.新天鹅堡）。

过去的市场是，去不去，看位置；行不行，看户型；定不定，看价格 。

而在高房价的今天，应该改成刚需买房：去不去，看价格；行不行，看户型；土豪买房：去不去，顶级资源？看户型，豪不豪？定不定，要最贵！

风水轮流转，2008年曾经流行的89平小复式，也曾经是2003年时的滞销户型。滞销小复式时，是楼梯占面积，使用空间更加局促。流行小复式时，是由于小复式户型的拓展率比平面户型的拓展率大，往往能够拓展50%以上甚至110%的面积。请百度：凤凰树，复式90王户型PK台擂台赛。

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【问】：深圳户型未来的发展趋势，是会趋向香港吗，六七十平做三房四房，因为感觉深圳房价已经像香港靠齐，将来深圳已经是寸土寸金，多出一个洗手间，就多出几十万或上百万。  
  
【答】：随着房价的上涨，住宅户型会有一个走小的趋势，深圳的普通住宅已经从2003年的100㎡三房两厅一卫，到2009年的89㎡三房两厅一卫（面积减少11%），到2014年的78㎡的三房两厅一卫（面积减少12%）。

可以预见随着深圳房价进一步像香港靠齐，而居民收入不能同步上升，只有压缩户型走小，减缓总价过高的矛盾。深圳去年到今年的市场已经显示，前些年深圳市场主流户型89㎡三房四房，在向60-70㎡的两房户型过渡；当然每户两个卫生间，也因为“一个洗手间多出几十万或上百万”，而向一个洗手间过渡。房价远远高于收入，就会吞噬市民的居住幸福感。

实际上在上世纪末本世纪初，深圳楼市的最初年代，曾经流行过港式户型：45㎡一房，60㎡两房，80㎡三房，但由于户型的舒适性不足被市场淘汰。今后或会卷土重来（当然户型设计会改善，不会出现钻石厅等怪异户型）。

现在我们就可以理解，香港的户型为什么成为世界上最小的住宅户型，其中必然走过一个随着房价的逐渐高昂，由于购买力的总价制约，住宅户型在逐渐缩小，直到不能再小的极限的过程（我在香港看过的样板房，主卧面积2*3=6㎡，客卧面积2*2=4㎡）。香港住宅为什么没有阳台，是因为香港的阳台要1:1计算建筑面积，在如此高昂的房价面前，这个阳台的面积太贵了，只能萎缩掉；因此香港只有豪宅才有阳台。