#深圳10.4新政策#关于10.4限购政策社保三变五，已经签订的合同如何处理的问题 

因政府限购政策变动导致买家购房资格和贷款资格出现问题，政策出台前已经签订的买卖合同该如何处理：   

    1、关于购房资格。遵循前面深圳两次限购政策出台后的惯例，会有个缓冲时间，大概是政策出台后的3个月内，业主也配合过户的话，买家的购房资格不受新政策影响。也就是说签完合同后定金已经转账支付的或已经办理资金监管或已经出贷款承诺书的或已经网签备案的应该还是执行以前的限购政策没有问题，在3.25新政时，截至到2016年6月24还是按照以前的政策只要社保或纳税满一年就可以正常过户，不受新政的影响。

    2、关于贷款首付。看具体银行执行政策的情况，上次3.25新政时，银行执行325新政是按照征信的查询时间为标准，一般情况下买卖双方去银行申请办理首期款资金监管协议的当天,银行的个贷经理会查询下买家的征信记录,也就是查询完征信后贷款政策还是执行以前的。

    3、买受人因政策变动导致贷款首付确实凑不够或因为政策直接丧失购房资格的，属于不可归责于双方的事由导致合同无法履行，双方的买卖合同协商解除，由业主返还买家定金，双方互不追究法律责任。

     最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（2015年12月会议） (三)关于贯彻落实房地产调控政策问题

    第24条、当事人约定以按揭贷款方式付款，买受人以政策变化导致不能办理按揭贷款为由，请求解除合同并要求出卖人返还购房款或定金的，应对买受人所持上述理由的真实性予以审查。

    房屋买卖合同签订后，由于"限购"等政策实施导致当事人无法办理房屋所有权变更登记的，买受人请求解除合同并要求出卖人返还购房款或定金的，予以支持。

    4、关于马上社保满五年或最近就可以办理深圳户口的已经诉讼继续履行的处理办法。法院开庭时要求变更诉讼请求不然驳回的，可以先申请撤诉但不申请解除查封，社保或个税满五年或深圳户口下来后重新起诉。

    5、一审判决继续履行但已经进入二审一审判决书尚未生效的案件，二审法官不要求重新打印购房资格的没事，要求的按照新政策执行，主要是广东省高院2013年《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》要求的判决继续履行前要法院查明原告是否具有限购城市购房资格情况。即便是诉讼继续履行的被驳回，依据法理因为政策变动驳回继续履行的诉讼请求不影响另案诉讼违约金。 

    6、诉讼继续履行一审调解结案或业主一审败诉后没有上诉的案件或二审已经判决生效的案件，不受本次限购政策的影响。

    7、特别提示限购按照家庭为单位，配偶一个有购房资格就可以购买。

              ——周争锋2016年10月4日写于深圳

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