#干货速递#深圳楼市若调整 靠深圳吃饭的临深怎么办？
（李宇嘉博士）
临深片区并没有想象的那么火？深圳325之后，置业之火并没有成功转移到深圳周边区域，清明期间临深楼市明显出现了降温。而深圳楼市新房也已经连续5周成交量下滑，当深圳楼市出现调整时，会不会波及到临深片区？
针对这个，深圳房地产研究中心李宇嘉博士做了专门的解析。
一，若深圳楼市下滑 临深片区受影响较大
广东省有关去库存的方案，里面没有给深圳去库存的任务，即深圳不用去库存，它是分别对待的，去库存是一项国家战略，每个省都要制定去库存方案，每个市都要给出去库存具体实施的细则，深圳也要做这个东西，但是广东省的方案里写得很清楚，深圳没有去库存的任务。
如果深圳楼市下滑，临深片区受影响比较大，因为临深片区基本上都是投资客，去那儿住的不多，如果深圳投资调整，临深片区调整肯定在先，而且临深的房子还不好出手，因为它的新房市场成交量比较火，二手房市场一是中介服务效率低，二是买二手房的人也不是那么多，如果调整，临深片区肯定首先调整。
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二，深圳出现调整 三四线城市会怎样？
首先深圳楼市涨得太多，并不意味着广州、上海、北京也涨太多，所以深圳回调并不意味着其他城市一定回调，如果深圳回调，其他城市也出现了很明显的回调的话，这应该是我们的政策上或经济上出现很大问题，如果深圳单独调整30%，那么当时其他城市也一样调整，在今年这种情况下，一是货币政策比较宽松，二是国家对楼市基本上支持很大力度扶持，三是鼓励居民加杠杆，购房成本也很低，在这种情况下，其他城市不会调整。
对于深圳楼市来说，我是说即便出现30%的调整也没有问题，出现这个调整也不会出现社会动荡或经济特别明显的下滑，这只是我假设它出现30%调整，今年会不会出现30%调整？个人认为可能性不是很大。
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三，临深片区看好东莞 中山概念炒作成分大
如果深圳没有投资价值了，临深片区绝对会受影响，我看好东莞楼市，但不看好惠州楼市，因为东莞楼市一是总价偏低，二是实体经济还是不错的，东莞地区去年60%的房子都是卖给深圳本地的，在这种情况下，80%、90%都是投资需求，投资需求在楼市回调时肯定会下来，这是全球的规律，一旦投资需求占主导时，一旦楼市回调，哪个地区的投资需求占比大，哪个地区就会回调得最明显。
中山的楼市其实也是一样的，也是处于投资性需求外溢的情况，中山楼市我不是那么看好。
东莞的楼市一直不温不火，没怎么涨，而且实体经济比较高，具体到中山那个区域，其实我说的是大方向，因为我判断的是大市，不是看个案，我不是特别看好，就是它的投资行为跟去东莞、惠州买房一模一样，没有任何区别，都是投资性需求外溢，而且借助一些概念炒作。
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四，深圳不太可能直辖 深莞惠一体化难度也很大
为什么广州、佛山可以实现一体化，而深莞惠一体化的难度会这么大？
其实京津冀一体化原来也喊了很多年，之所以现在京津冀一体化走上正轨，主要是国家高层开始关注，在国家高层的部署下，京津冀三个地方的政府官员不得不开始协调这个问题。
深莞惠一体化或者说都市圈的建设，或者说深圳搞直辖市，这既取决于广东省，也取决于国家对于深圳的看法，从广东省的角度来讲，难度是比较大的。
在广州看来，广州才应该先成立直辖市，为什么深圳成立直辖市，不是广州呢？广州是中国南方的文化中心、商贸中心，广州的商业贸易在国内都是数一数二的，广州还是教育中心、交通中心，凭什么深圳直辖呢？
不管是北京、上海，还是重庆、天津，要么是商贸中心，要么是交通中心，要么是旅游文化中心，从哪个角度来说深圳具备这种优势？深圳最大的优势是改革，突破创新，改革是不需要空间的，改掉利益集团就行了，改掉政府管理市场的方式就行了，为什么要直辖呢？从这个角度来说，我个人认为国家不一定赞同深圳直辖，省里不一定认为深圳有直辖的必要。
深莞惠一体化很难进展下去，省里面的制约因素还是比较大的，广州虽然在产业升级方面相对深圳来说弱了一点，但是广州的几个中心的地位是深圳没有办法取代的。
此外，国家对于深圳寄予的厚望是改革，而不是把空间搞大，空间可以通过区域一体化，而不是这块地属于你的，深圳缺的不是地，而是改革的动力。短期经济增长可以拿很多地过来，做大固定资产投资，搞房地产，但国家不希望深圳走其他城市搞固定资产投资、搞房地产依赖。
临深楼市近况：市场降温 二手房交易困难
根据东莞中原监控的数据显示，近一周东莞临深片区以及对接深圳客需求的项目来访量明显降温，如虎门、塘厦、沙田、凤岗一些具有代表性的楼盘的来访量均出现了明显的下滑，似乎从一定程度上反映深圳客流入东莞的需求减弱，市场出现降温迹象。
二手房成交占比是判断一个城市有无投资价值的重要指标，能够反映该城市房地产发展的成熟度。深圳是二手房成交占主导的市场，而临深片区二手房成交并不活跃。由于二手房市场的热度较低，尽管近段时间临深片区新盘涨幅较大，但二手房并不是很容易就能脱手，投资客欲短期内获利退市比较困难。（来源于证券时报）
李宇嘉博士：
深圳房地产研究中心，高级经济师，同时也是《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《每日经济新闻》、《新民周刊》和《中国房地产》等多家财经媒体和报刊特约撰稿人......参与国际自然科学基金课题和住建部、深圳市相关课题研究，参与深圳市多项房地产市场调控政策、住房政策前期研究工作；住建部中国房地产业协会专家组成员。
