《物业综合性价比之---容积率》#江小鱼专场# 

“容积率”是项目总建筑面积与总占地面积之比：   

      又称建筑面积毛密度，指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。对于住户，容积率直接涉及到居住的舒适度，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。  

     一个舒适的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%（不计算面积的附属建筑物除外）。大城市但由于受土地成本的限制，很多项目都能不能做到。


下面就用一个简单的方式来给大家讲解下：

总占地10万平方米，总建筑面积10万平方米，容积率为1。

总占地10万平方米，总建筑面积15万平方米，容积率为1.5。

总占地10万平方米，总建筑面积8万平方米，容积率为0.8。

     容积率越小，居住密度越小，相对舒服。容积率越大则相反。 


    相关政策规定--现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言各种建筑容积率规划为：

独立别墅为0.2~0.5；

联排别墅为0.4~0.7；

6层以下多层住宅为0.8~1.2；

11层小高层住宅为1.5~2.0；

18层高层住宅为1.8~2.5；

19层以上住宅为2.4~4.5；

住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

     一般情况下指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的比值。一直以来地方政府都在探讨，要不要根据规划和管理需要对地下建筑面积计算地下容积率。关于地下室是否算容积率，地下商业建筑（商业用房）算不算容积率都做了很多的探索。

1、一方面考虑不算容积率是考虑到节约用地，鼓励开发地下空间。 

2、 另一方面考虑是计入容积率是规范房地产市场，防止不良房地产开发商有漏洞可钻，利用漏洞做文章。容积率大小直接关系到建筑用地的大小。特别是商业用地，地下空间是否计算容积率，对商业体量和开发有着直接的影响。



    按照《建筑工程建筑面积计算规范》的规定，物业建筑面积在计算的时候存在以下特殊情况:

1、建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化面积、居民休闲、配套设施等公共用途的，架空层层高宜在2.8 米至3.6米之间，其建筑面积不计入容积率。这些公共用途配套设施是 不计入容积率范围的，在设计建设的时候已经在国土局部门审核通过。

2、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构（设备管道）转换层，底层车库、杂物间等。当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。由此可以看出很多物业顶楼相关设备房的层高很低，大多控制在2.2米以下的，因为开发商为了减少容积率面积统计的原因。

3、建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算，当进深超过1.8米的各类阳台，均按全面积计入容积率。　大家购买新房的时候开发商告诉我们阳台赠送一半，是因为其中一半是有计算容积率的，也就是说一半是有土地成本公摊的，另一半则没有。但是超过1.8米的阳台或者露台是全部算容积率的，在新房买卖过程中这种大露台一般比较少见。

4、半地下室凡顶板标高超出室外地坪标高1.0米以上的建筑部分应计入地上建筑面积计算值；不足1.0米的，不计入容积率。这个就可以看到为什么地下室一半顶板的标高不会超过地面标高正负零1.0米以上。因为超过了这个就要计算容积率了。不超过就按地下室计算不计容积率。

5、如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。



     在工业上和住宅有稍许不同，根据《化工企业总图运输设计规范》：

容积率=（厂区建筑面积 构筑物面积）/厂区占地面积。

当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。



      容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。  

房屋的单方开发成本=房屋单方造价 楼面地价 税 费 。

楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率 。

规划建筑面积=土地面积×容积率容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积 。

     因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。高容积率设计地块上可以建设更多的单位面积出售，开发商的投资回报也更高，因此反应到土地拍卖价格也会水涨船高。但是高容积率对于物业居住者的居家感受却成反比，容积率越高，居住感受越差。



     容积率对居住人口密度、小区物业相关配套品质方面、消防安防配套方面影响比较大，从而对生活产生影响。


人口密度方面：

      高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高容积率的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的使用会加剧这些设施的老化，设备提前老化就需要提前更新，这样将产生更多的费用，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。


小区内部规划的问题：

      由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。购房者购买类型小区的时候可以对相关方面进行了解调查。


安防治安问题：

      由于居住密度大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。比如小户型公寓类型物业，一层单位很多，有的可以达到30个之多，这样人流量是可想而知的。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求，所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上。不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员和相应的安防管理来提升对住户人身财产的保证。


最后来说说购买老物业博旧改的投资客户----容积率与房屋征收补偿认定

1、对于普通公民来讲：容积率是一个反映房屋舒适程度概念，容积率越低的建筑物，其居住的舒适程度则越高；  

2、对于开发商来讲：容积率是代表了土地利用率和商业价值，土地出让金的价格，容积率越高的土地则土地出让金越高，单位面积土地上可建设的楼盘越多，获取的商业利益就越高；  

3、对于政府来讲：容积率属于城乡建设的规划管理控制，单位面积的建设规模必须符合规划审批中容积率规定。  


    国有土地上房屋征收中，有个物业“容积率”的问题，被征收人可能平时不太注重，但是“容积率”往往会关系到征收补偿金额，对被征收人有着直接的影响。 例如实施旧改，决定征收A片区全部房屋，按照《房屋征收补偿安置方案》，方案对于房屋合法建筑面积认定做出规定：

1、 对于具有产权证书中记载的房屋面积认定为合法建筑，可按照市场评估价值补偿或按照拆迁赔偿比例置换安置房；

2、 对于产权证书没有登记的部分或不具备产权证书的房屋，按照1.2容积率为标准进行认定，容积率为1.2以下建筑物认定为合法建筑予以补偿；对于容积率超过1.2部分的建筑物，认定为违章建筑不予补偿。



还有一些特殊情况：

   容积率低于1的地块，土地面积也属于补偿一部分。容积率大于1的地块，土地面积就不管了。如果你容积率小于1，不光建筑面积要补偿，占用的土地也经过拆迁机构评估，给你部分补偿。 

      比如深圳之前的一些上世纪多层物业，有的容积率低于一。如果按照目前深圳的赔偿比率1:1.3来计算，那么您如果拥有一套100平米的房子，开发商旧改至少要给你130平米的安置房之外，还需根据相关情况给予容积率方面损失的补偿。