《物业综合性价比之---楼龄和物业品质》#江小鱼专场# 

     关于房屋楼龄这个问题，小鱼想从物业使用年限、银行贷款和、物业质量的三个方面来陈述，这三个方面直接影响到物业目前和未来的直接价值。


（1）关于物业土地使用年限：  

       在我们法律规定中土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。房屋使用权性质是居住，目前按照规定自动续期。


     如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。 如果房屋使用权性质不是居住，就要看当初土地转让合同是怎样约定的，有三种可能：

1.可以续期，需补交土地使用权出让金；

2.不可续期，土地使用权收回，对土地上建筑物、构筑物予以补偿；

3.不可续期，无偿收回土地使用权。  

     从以上信息我们可以看出，物业剩余使用年限越短的物业就离使用年限到期越来越近，其中的隐形成本就越来越高，接手这类物业的业主持有成本便是比剩余使用年限长的物业要高。在未来出手折旧率也将越来越高。



（2）从银行贷款方面看：

      从二手房贷款限制因素来说，不同的银行其具体规定有所不同，但无外乎以下几种：

 1、 所购房产的房龄。贷款者在购买房产时，所购房产的“年龄”将决定其能够贷款多少年限。根据银行规定，房龄较新的房产比较容易做贷款。像2000年以后建成的二手次新房，其各方面条件较好，所以银行在贷款时无论是买房自住的交易类贷款，还是非交易类融资贷款，批贷审核快速都很快。90年代的房屋，银行贷款时90㎡以上最高可贷7成，90㎡以下最高可贷8成，贷款年限10－20年不等。而70、80年代的二手房，借款人需注意的是这类房屋银行在做贷款审批时十分谨慎、仔细，一般最高贷款年限可达10至15年，最高贷款额度可到7成。

2、  贷款到期日不能超过土地使用的到期年限。这个就是说物业产权年限如果是1980年到2030年，物业产权使用年限是50年的话。那么借款年限就不可以超过2030年，那么2015年购买物业贷款，贷款年限就最多只能做15年。

3、借款人的年龄。银行在为借款人评估还款年限时，是以其年龄作为基础的。年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，“贷款人年龄＋贷款年限不超过65年”，就是银行能够为其办理的贷款期限。


（3）物业建筑质量： 

     中国《建筑结构可靠度设计统一标准》规定---在设计使用年限规定的一个时期内，只需要进行正常的维护而不需进行大修就能按预期目的使用项目，完成预定的功能，房屋建筑在正常设计、正常施工、正常使用和维护下所应达到的使用年限。 

（1） 临时性结构，设计使用年限为5年。

（2） 易于替换的结构构件，设计使用年限为25年。

（3） 普通房屋和构筑物，设计使用年限为50年。

（4） 纪念性建筑和特别重要的建筑结构，设计使用年限为100年。若建设单位提出更高要求，也可按建设单位的要求确定。  

     反过来就是说，如果物业使用年限越长，相关建筑实施剩余设计使用年限就越少。总体物业质量品质就会越差。俗话说就是房子越旧，质量越差。价值折旧也越大，也越不值钱。

     所以买房子尽量买新点的房子，因为房子旧了可能会慢慢的贷不了款，以后卖的话不好卖，并且有质量等其他方面的问题。