《物业综合性价比之---交通和地铁出行》#江小鱼专场# 

我们所讲的交通在很大程度上反应的就是我们日常生活中通勤效率上，这个不仅仅反应在的资金成本方面的支出，时间成本也是要考虑的一个大的方面。 

在城市生活中，出行主要包括自驾和搭乘公共交通工具出行，如果上下班近的可以选择步行和自行车骑行。深圳交通还算不错，自驾的话就比较方便。虽然特殊时间也是比较堵，但是和北京上海广州这样的城市相比还算过的去。随着城市的不断扩大，堵车在一定层面上也是在一定层面上增加通勤的时间和金钱成本。 

对城市而言，轨道交通有着快速、准时、大容量和经济性的优势，将使其通达区域的相对可达性得到很大的提高。这在一定程度上，将大大加速城市化的进程，并且使这种快速的城市化扩散到更广大的范围。 

自地铁诞生之日起，地铁就迅速改变了人们的生活。快捷、方便、舒适、无污染，避免了城市地面的拥挤和堵塞。节省大量时间，解决了大量在中心城区工作人员通勤交通问题。让城市中心区高度聚集成为可能，并成为城市国际化的标志和象征。在某种程度上，也影响了地铁周边物业的价值变化！

下面我们先来说说地铁物业的界定：

一、什么是地铁房
地铁房是依托地铁的可达性优势发展起来的住宅，关键在于自身的相对可达性。而这种相对可达性又是建立在与地铁站点的相对可达性基础上的。所以辨别一个楼盘是否地铁房的唯一依据就是其对最近地铁站点的相对可达性优劣来判定。这种相对可达性衡量标准是时间，因为对日常出行来说，时空是其发生的根本环境和构成元素。 

城市轨道交通直接影响区主要为一次客流吸引区，该区域内面向轨道交通主要以步行出行方式为主。而根据调查，通常人们可接受的步行活动空间为5分钟半径的范围。1993年美国建筑设计师哈里森?弗雷克提出的TOD开发理念，认同5-10分钟半径步行路程为开发区域范围。  

目前认为，处在距离轨道站点5分钟半径内的居住物业项目为严格意义上的地铁房。这也同时说明，地铁房是一个相对的概念。对于老人和青年，它的范围绝不一样。一般意义上，可以认为人的极限步行速度为6公里/小时，则地铁房的范围极限应为距离轨道站点500m半径内。


二、同一站点地铁房价值变化的规律——圈层效应  

一般来说，距离市中心越远的站点，影响的范围越大。这也就是说郊区的轨道站点比起中心城区内的站点来，对地铁站周边物业的价格影响更明显。这种影响范围经调查通常在10分钟半径以内。


根据同济大学对上海轨道交通1号线的实证研究：

（1）影响最大的还是步行5分钟（500米）范围内的地铁房。

（2）其次是--中心城市区内的轨道站点影响范围为1000米左右，步行出行10分钟左右，符合人们的出行习惯。在10分钟半径（城内步行、城外自行车）影响范围内，物业的价格变化受到轨道交通发展的波及。 

（3）约1600米的位置是轨道交通站点对房价影响的最大半径。这个距离正好是一般意义上自行车出行10分钟的距离；

（4）一般认为在轨道车站2km外就可以忽略轨道交通对房价的影响。


如何投资地铁物业，选择离地铁多远的物业合适：

深圳市规划设计研究院在对深圳轨道一期地铁房进行调查时发现，办公和商业在距地铁站点100米内范围内物业增幅最高，到500米外增幅向外衰减显著。而地铁房在距离站点300米范围内增幅显著，且增幅的衰减不明显，但总体弹性不是很大（如下图）。  

数据统计，距离轨道交通站点300米范围内的地铁房显然更具价值，而轨道交通影响的范围则不仅包含了500米半径范围内的地铁房，也同样包含了更远的1000米、甚至1600米左右半径范围内的居住物业，只是相对更近的地铁房增幅更为显著。


三、地铁房价值变化的时间维度规律，决定何时出手购买地铁房。  

轨道交通对地铁房价值增幅的影响，也有一定的时间规律。轨道交通并不会从线路规划一开始就对地铁周边房产产生长期的、持续的影响，这是因为在轨道交通建设和运营阶段的不同时间段里人们的心理预期不同。 

根据国内外轨道交通城市的采样调查，轨道开始动工修建和线路开通的两个时间段内，站点设置地段的地铁房价格将有大的增幅。并且在线路通车时段内，地铁房的增幅将达到最高峰值。随着运营时间的延续，轨道对地铁房价格的影响将逐渐减少，直到一定年限后不再产生影响。

北京城铁13号线于1999年12月动工，2003年全线通车，而站点处地铁房出现价格明显波动是在2000年。

上海地铁1号线于1990年1月正式动工，1995年通车，但轨道交通站点周边地铁房房价有明显上升的现象在1992年就非常明显。

北京地铁4号线、上海9号线同样证明地铁房价格增长要提前于轨道交通建设，并在先期就消化了地铁对其价值的增加。

2014年底和2015年初，深圳地铁11号线一样可以找到同样的应证。在宝安碧海片区，随着地铁11号线即将要开通的情况，碧海片区内的物业上涨比较明显。 



地铁对城市生活的意义：

一、 地铁，运载城市交通命脉承担重大历史使命及社会意义  

自1863年伦敦的第一条地铁线诞生之日起，地铁就迅速改变了人们的生活。快捷、方便、舒适、无污染，避免了城市地面的拥挤和堵塞，节省大量时间，节约大量能源，运载越来越多城市的交通命脉，成为城市国际化的标志和象征，也承担越来越大的历史使命和社会意义。


二、 随深度城市化进程加快重型化交通引领城市迈入地铁时代 

21世纪以来，深度城市化进程加快，重型化交通引领城市发展。城市轨道交通如城市大动脉一般，引领城市向外扩展，带动城市格局改写，深层次全面影响了城市物业布局。几大地铁发达城市相继迈入地铁时代，地铁物业也成为最具市场价值和前景的标杆。 

（一） 地铁促进地铁沿线物业升值  

深圳“地铁房”：在地铁枢纽上开发建设的房地产物业，由于和地铁站零距离驳接，所以广受市场欢迎。深圳地铁四号线龙胜地铁站《港铁天颂》 ，五号地铁线塘朗站的《塘朗城》


（二） 地铁促进新商业圈形成  

     香港“地铁 地产”运营模式：香港实施“以物业开发带动客流增长”战略，地铁沿线60个车站周边建立了居住区，地铁交通枢纽的大量人流往来，带来了很多潜在的商业机会。  华强北“地下商圈”，未来深圳福田华强北依托地下地铁建设，从而开发出来的地下商业面积将超过三十万面积，商业体系庞大。拥有一号线（华强路站），（科学馆站），二号线（华强北站）、 （燕南站），三号线（华新站）、(通心岭站)，七号线(华强南站)、(华强北站)、(华新站)、(黄木岗站) ，未来人流量将超过日均80万，商业机会巨大，潜力无限。


（三） 地铁促进居住区延伸地铁“把城市拉长，将时间缩短”：  

地铁拉近了空间距离，扩大了城市的可居住范围，人们可在享受便捷生活的同时，感受新兴区域的静谧安然。城市进入便捷高速的“地铁时代”。