#房展会直播#直播精选回放｜置业大讲堂《小心踏空！现在换房合适吗？》
【讲座地点】会展中心8号馆讲座区
【主讲嘉宾】淘房哥摩天、淘房哥偏北、淘房哥大山
改善性换房，应该怎么定目标？
什么时候换合适，现在是换房好时机吗？
改善性的区域有哪些可以推荐？
淘房哥偏北、摩天、大山教你换房不踏空。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
◆第一个主题“2016年的楼市如何？”
【摩天】自住需求导致的房价上涨是健康的，如果是投资引发的上涨就有问题了。成交量达到7000套以上，有了量的支撑，房价不会轻易下跌。深圳大部分区域现在的价格和年初基本上是持平的，但也有个别区域、楼盘涨幅在10%-15%之间，只是少数。从目前来看，二线城市投资的获利空间不大，除非是中长期的投资。如果作为自住，现在可以买。
【大山】经过2015年的暴涨，2016其实是改善性和刚需的购买力消化过程，之后就面临一个回潮期。大家需要关注国家的信贷政策。
【偏北】从现有的市场情况看，整个2015年都在涨，2016就拿关外做个例子，从开年到现在处于先抑后扬的状态，但整体来看都是上扬的。进入市场的玩家越来越多，对价格的支撑力度比较强劲。
按照以往的惯例来看，基本上市场不会有激烈的变化，除非有政策出台。如果没有政策干扰，直到年底，市场都会温和上涨。
需要根据个人情况考虑是否入场。我在五月份去成都玩了一趟，去了几个比较繁华的区域。回来下了飞机后觉得心中长草了，为什么？因为成都的房价很便宜。如果把深圳的房产卖掉，可以在成都买两到三套，配套成熟、交通方便的房子也就一万多。如果我卖掉深圳的房子去成都买，还有用差价去做其他的投资。
如果大家稍微去图书馆看看以前的报纸就会发现，类似的情况每年都会有，甚至出现的季节都差不多。相信大家心中都有答案了。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
◆第二个主题“现在应该继续观望还是可以出手了？”
【偏北】如果没有新政出台，剩下的两个月应该会继续平稳向上。但确实是很有可能出现新的政策，有一点是可以肯定的，出台的政策绝无可能打压楼市，它只会规范、调控市场，抑制楼市过快上涨。不管是中央政府还是地方政府，绝无可能打压楼市，他不可能掐死一个赚钱的行业。
剩下的几个月，投资房产要考虑房产的价值，短炒的要考虑杠杠问题，是不是过高了，将来要卖给谁？谁来接盘；如果是自住大可以继续，品质优先，满足自己的居住需求。
【摩天】房价上涨后，特别是前几年经济运行良好，房子的首期款在五六十万之间，很多刚需都是可以买得起。现在关外的新盘大约在四万左右，首期门槛已经提高到一百万左右了。
经过一轮上涨，现在豪宅和普宅的价格已经完全拉开了。总体深圳的基本面没有问题，而有钱人太有钱，没钱人还是没钱，甚至有一批人手里有几十套房
【摩天】今年南山宝安两房和三房成交一半一半，但目前改善性的需求比刚需大。投资讲究确定性，确定房价上涨空间比较大，才去高效率高杠杆地买；但如果获利空间不大，就要偏保守。根据以往的情况，比如龙华、宝中，涨幅大但也容易跌，福田的抗跌性就比较强。可以结合地铁、学位、旧改等附加价值进行投资。现在普通的刚需，要考虑的是不是现在的涨跌，买房看未来，要看乌云背后是不是有蓝天，三五年后的价格是不是要比现在高。我个人认为，现在的砖头比货币值钱，房子是一个保值的产品。
【大山】房子增值后，大家会有改善住房的需求，手头的资金也会提高，就有资产优化的需求如果是改善性的需求，可以做分散投资，资金不一定要集中在一个物业。第一买个小户型，租金高一点，每个月有一定的现金流；另外再买一个周边有规划的，进行三到五年的投资；再次可以利用杠杆买一个改善性的住房。会不会踏空其实是时机选择的问题，主要看政策的导向。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
◆第三个主题“如果现在换房，怎么换？”
【摩天】首先要适合自己，很多人都会有自住兼投资的需求，所有改善性需求都会有一个条件就是投资兼自住。之前可能觉得房价上涨后只要刚需不买房，市场就会跌，其实并不是如此。很多人都是把房子卖了之后才有钱买另外的。而现在的情况是，可以把房子抵押给银行，贷款买房，用银行的钱帮你贬值。如果现在要买，需要在满足居住条件的情况下，考虑升值的空间。
买房其实是选择什么样的邻居，选择什么样的生活。从长期来看，如果有自住需求，地铁口物业这些房子可以随便买。优质的资源可以提前占有。风险肯定是自己承担，但长期来看，一线城市的稀缺资源可以放心大胆地买。
【大山】普遍的改善性住房，一般都是配套比较好，或者是带优质学位。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
◆第四个主题“换房有哪些需要注意的事项？”
【大山】投资新房如果是短炒因为交楼周期过长可能会被套住，还有就是税率的问题。短炒可以考虑二手房。如果是自住，就可以考虑新房。
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
◆全程直播汇总小咚稍后会分享，请关注“小咚推荐”，并留意小咚发出的直播汇总！
