【上塘看房心得】
1. 上塘的楼盘都比较新，但是没有红山的集中，存在部分城中村。规划和在建的项目还比较多，目前整体的环境不太理解，道路泥头车经过有好多灰尘。就算都建成后也会比红山片区要低一个层次，但是在关外来说还是很不错的区域。
 
2. 看房的楼盘主要有金地上塘道、卓越皇后道、特发和平里。目前均价5-6万，从这几个月的成交价来看，价格在慢上升的趋势。现在就有人说是中介抬高的价格，还有人觉得是房网有人吹高的。事实上房子的报价是业主要求的，特别是现在的楼盘都有业主群，每天都有讨论房子的事情，听说一个有趣的事情就是，业主们达成意见统一报价，不急卖的价格都报高点，把楼盘的整体价格硬拉上来，或者说是保持楼盘不降价，这个现象不是指某个片区，整个深圳都有可能会有。
 
3. 热点片区难免会有炒作概念，毕竟上塘座落了两个地王项目，也有信心提振作用，但是也得有人接盘才行。有规划有未来预期的片区，楼盘的溢价是会有，这个也正常，但是不断的上涨就要注意了，未来建成后能涨到多少这个自己要有个衡量。上塘片区在几年内居住环境还是不乐观，施工的工地也会有灰尘和噪音的影响。
 
4. 大型商业还没进驻，目前只有和平里一期有部分商业，未来有中海锦城和港铁有大型商业综合体。走过很多楼盘，裙楼底商做的不太理解，但是中介店铺是比较多的，中央原著靠人民路那一侧，号称是中介一条街，这段路有10多家中介店铺。每个店铺都有几十号人，要养活这么多经纪人必需要足够的楼盘成交才行。去年做的好的时候，一个店铺可以做200万的业绩，今年行情没有去年好，差了好多，现在平均一个店做50万就还算中等可以的。所以现在想成交不是直接等客户上门，带看成交这么容易，而是要多替客户着想，帮分析楼盘的优劣势，更能体现经纪人的专业度。
 
5. 最后再来分析下各个楼盘的优劣势吧，龙华上塘楼盘整体还不错，楼盘新车位都算充足，物管也不错，在小区内还是感觉很整洁舒服。有规划有预期想象空间，真正宜居可能要等3-5年后，整体配套都起来才好。
 
    合正中央原著：1999年批地，入伙是2012年。离红山最近的一个楼盘，能享受红山的配套，对面就是九方购物中心，楼盘品质高，都是大户型为主，最小的是89平的三房，总价最少的都要650万，但是户型结构好，基本都是朝南看花园和别墅区，车位也充足。放盘不算多，适合改善型居家的客户，带龙华实验学校学位，缺点就是离地铁站有点远。
 
    金地上塘道：2010年入伙，楼盘都是中高层，中小户型为主，总价就相对比较低，54平的都可以做两房，户型有赠送比较实用，总价335万适合刚需上车。大门的物管很严，中介带客户很难进，他们都说是全龙华最难进的一个小区，所以中介都不太喜欢推荐。其中一个原因是金地有自己的租售，不想中介抢他们的生意，所以带客户比较难带。楼盘离商业稍微有点远，未来近6号线上塘北，目前单价5-5.5万
 
    卓越皇后道：2014年才入伙的楼盘，带精装修交房，但是批地时间是1993年，不知道还能不能贷款30年，贷款的时候最好到具体银行核实下，正常来说是没有问题的。卓越也算比较大的开发商，楼盘品质也不错，户型结构也比较好，最小的户型是89平三房，总价在500万左右。就是楼盘的位置有点尴尬，离上塘地铁稍微偏远了一点，而且楼盘南面现在还有个搅拌站，目前居住配套一般，等未来搅拌站搬离，周边配套还有公园都建起来后，那就比较宜居了，因为楼盘品质和户型都不错，目前的价位相对是低位，也是带龙华实验学校学位。
 
    特发和平里：一期是2014年入伙，二期刚入伙，今天过去二期大门口还摆着入伙大吉。位置比较不错，近两个地铁口，楼盘自带部分商业，楼盘品质和便利性整体比较好，紧挨楼盘南面就是鸿荣源龙胜项目，目前正在加紧施工，预计说是年底会推出，施工阶段对特发和平里还是有噪音影响。不远处就是上塘的两个地王项目，旁边还有旧改，未来有想象空间。主力户型都没什么赠送，带高峰学校学位，目前均价5.5-6万。
 
    潜龙曼海宁：楼盘也是近地铁口，跟和平里相临，价位也差不多，但是二手整体成交量还没有和平里的好。开发商在深圳也没有其它项目，捂盘慢慢卖，所以好像曼海宁公馆还有一手楼盘在卖。带高峰学校学位，是属于大浪片区。
 
    总结:今天帮看房天气不错，太阳大光线好，上塘片区目前都没什么绿化，从早上9点开始晒下来，哂红了一圈。看房的有可能不是最便宜的房子，但是看的都是代表性的户型，主要也是为了让大家一起了解整个片区，有不太了解的可以给我留言，也可以加我关注！[face:59]#帮看房# 

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