【脑洞大开的“深圳东进”，哪些区域受益最大？】

关于朋友们最为关注的几个问题的集中回答（二）
 
先让我们通过一些资料来了解一下万众瞩目的“深圳东进战略”。

☆ 深圳东进战略的起源：

2016年深圳市委六届二次全会上，深圳市委书记马兴瑞先生正式提出，深圳要实施城市东进战略，提出要打造龙岗、坪山中心，就是要发挥交通的先导作用，打通联接东部、辐射粤东的战略通道，促进各类要素、资源均衡分布，建设以西部中心功能协同、交相呼应的东部中心。

5月7日，深圳东进战略领导小组第一次会议审议并原则通过《深圳市实施东进战略行动方案(2016-2020年)》及相关配套方案，强调通过交通建设、产业提升、公共服务、城市发展，推动发展要素、城市服务功能、创新和人才资源东进，加快规划建设。

☆ 为什么要实施东进战略？

过去三十年，深圳城市经济发展很不均衡，先是特区内395平方公里核心区域发展一枝独秀，后来又是以前海为发展轴心的西部发展战略，城市发展中心过于倾斜，从而造成了“西重东轻”的不均衡发展格局。

城市发展的不均衡给深圳这座东西走向的长条形特大型城市带来了很多的弊端，由于资源高度集中在城市中心地带，市民们不得不每天早上由四面八方向城市CBD涌进，下午再由城市CBD向四面八方流出，大量人群和车辆的集中出行，导致了深圳早晚高峰出现无法解决的严重拥堵，严重制约了深圳城市的发展。随着三十多年的超常规发展，中心区集约化发展＋重心向西的模式使得深圳中西部土地空间快速消耗、空间不足，环境、交通、规划、医疗、教育等问题已经成为城市发展最大的瓶颈，深圳需要寻找可持续发展的新方向。

深圳东部的罗湖、盐田、龙岗、坪山、大鹏等区域拥有深圳城市发展过程中最为根本也是最为稀缺的资源——土地。这几个区的土地面积占深圳市土地面积的一半，而经济总量、人口规模、固定资产的投资仅占全市31.9%、32.9%和36.5%，东部提供了深圳未来30年发展最好的资源，也是一个最好的契机。

☆ 如何跟随深圳东进?

深圳东进战略是通过交通建设、产业提升、公共服务、城市发展，推动发展要素、城市服务功能、创新和人才资源东进，加快规划建设，推动深圳东部经济快速发展，从而带动经济发展相对滞后，但自然资源十分充沛的粤东地区的发展，深圳东进战略不仅仅只是深圳东部经济发展的需要，也绝对不是被开发商们脑洞大开地包装出来的“房地产东进”。

然而，城市发展首先一定是通过房地产发展来推动的，尽管很多人不愿意看到“东进才开始，但房价已飙升”的局面出现，但是，东进过程中交通的改善、产业的升级、人口的流入以及政府投资的增加等因素，都是房地产发展的催化剂，这种势头根本无法阻止，随着各种利好的兑现，房价持续上升应该会成为定局。 因此，及时跟上东进的节奏，把握住每一个投资热点，这是每个投资者都必须深度关注的。

☆ 深圳东进，哪些区域受益最大？

首先，罗湖、龙岗、盐田、坪山、大鹏等四个区受益一定是最大的，毕竟东进是深圳的“东进”，东进的推进首先是要推动深圳东部经济的发展，然后才会辐射到深圳以外的粤东片区。

罗湖区属于深圳发展的“红色根据地”，曾经为深圳经济快速发展担当了将近20年的“发动机”，立下了汗马功劳！罗湖发展到今天，尽管曾经出现过“英雄迟暮”的悲壮，但是，毕竟罗湖拥有非常稳健的传统产业和商业，在这一轮的城市转型和城市更新中，罗湖的城市格局正在焕发新的活力，“深业东岭”等大型城市更新项目值得投资者关注。

盐田和大鹏是深圳这座滨海城市的标志区域，拥有最好的山海资源，除了优质的海滩资源之外，土地资源非常稀缺，因此，房地产投资在这两个区域属于小众投资，房子买一套少一套，有很强的资源独占性，随着东进战略的推进，大鹏国际旅游岛的实施也会加快。将来地铁2号线以及地铁8号线的开通，会有效缓解节假日塞车的问题，因此，长远来看，盐田和大鹏的房产都具有较好的投资价值，“壹海城”、“蓝郡风临左岸”、“中通半山半海”、“三科麓湾”以及“花样年龙岐湾1号”等项目都值得大家关注。

龙岗中心城是东进战略最重要的区域，也是东部经济的发动机，这个区域的重要性和20年前罗湖对于深圳发展的重要性有的一比，我在昨天的【关于朋友们特别关注的几个问题的集中回答(一)：深圳楼市还有没有投资的价值？】一文中已经详细介绍这个区域的东进布局，在这里就不赘述了。

龙岗中心城值得大家关注的项目包括即将推出的“启迪协信深圳科技园公寓”、“颐安都会中央”、“华策中心城”、“金地龙城中央”以及远洋地产在龙岗中心城的第二大综合体项目“远洋新天地”等项目。

坪山新区在东进五区中拥有最多的土地储备，新区总面积达到168平方公里，基本上是福田、罗湖两个区行政面积的总和，但人口不足60万，发展空间非常大，该区未来将主要承载产业升级的功能，据了解，深圳大学应用技术学院将落户坪山。该区域目前地产项目不多，一大批项目将在随后的几年推出，估计开发商能够都在等待“东进的号角”，马峦山下的“天峦湖”项目值得关注。

深圳东进号角才吹响，但深圳东部的惠阳、淡水、巽寮湾、汕尾等地区已经开始冲锋了！这些区域引来了有史以来最好的发展机会，也是有史以来最靠谱的发展机会，特别是地铁和高铁的通联概念，让这几个区域成了市场关注的焦点，一切都在潜移默化中改变着，包括购房者的心态。

其中惠阳和大亚湾的关注度也就不用说了，这两个区域的房地产一直是依托深圳的概念炒作起来的，房价从10年前的每平米均价2500元到现在的每平米15000元，惠阳和大亚湾给了投资者许多的欣喜和困惑，有了东进战略这个宏大的区域发展规划之后，这两个区域的房地产市场基本上可以平稳运行了，今后过山车式的价格心跳应该已经成为过去。

不过，在这两个区买房子投资还是需要选择大品牌和大社区，例如“惠州星河丹堤”、“中梁V城市”、“好益康世纪中心”、“龙光城”、“灿邦新天地”等成熟片区的大项目，因为有很好的配套建设，入住率相对比较高，加上是知名开发商的项目，这种社区的不动产投资价值相对稳健，住进也相对比较稳健，今后的转手率也会高很多。

投资者应尽量避免选择周边没有配套建设的的小项目，这些项目需要很长时间才有机会获利，甚至被套牢的可能性也存在，有些价格过低的房子还是需要谨慎购买。

东部沿海是最近几年最火热的投资区域，绝大部分都是以短期度假为目的的度假型物业，建议大家关注碧桂园十里银滩这个项目，这个项目是巽寮湾区域内第一个将度假物业升级转型为“滨海居住小镇”的大社区，随着东进的扩张，未来“滨海居住物业＋度假物业”的综合性社区不动产价值一定会高过单一的度假物业，当度假概念发展到一定阶段的时候，常住概念就会成为滨海物业的主流。另外，碧桂园十里银滩有很不错的价格优势，幼儿园、学校、商业、教育等配套设施都很齐全，是一个值得推荐的投资项目。

东进战略还有一个受到国务院、广东省政府、深圳市政府以及汕尾市政府等多级政府高度关注和支持的区域——汕尾，汕尾的“深汕特别合作区”是由国务院批复的“特区外的特区”，是深圳市政府规划、管理、建设的特别合作区，享有深圳特区的一切政策优惠。

汕尾之所以引起市场的广泛关注，主要是6月2号深圳市委领导杨洪先生带领深圳市交通、运输、经贸、以及规划国土等部门的领导到汕尾调研，将厦深高铁汕尾至深圳福田的捷运化提到了政府工作日程表上，预计今年年底就可以开通。这样一来，今后从福田到汕尾只需要1个小时车程，前期开通每天5对列车，后续将加开到每天14对，深圳到汕尾的距离将彻底改变。

汕尾拥有非常好的山海资源，空气质量也是长期排在全国城市的前十名，未来巽寮湾的度假概念逐步被常住概念替代之后，汕尾将成为深圳市民滨海休闲的主要城市，目前知名央企保利集团斥资400亿打造的粤东地区最大的滨海项目“保利金町湾”已经正式面市，该项目总占地面积4500亩，拥有将近7公里长的优质海滩，项目规划打造以健康运动、滨海美食、文化娱乐为特色的旅游产业体系。计划兴建的配套设施包括：户外装备商店、登山步道、露营野炊公园、森林旅社、游艇码头、户外拓展基地、海上运动基地、滨海浴场、驿站；滨海美食广场、美食街、酒吧街、海洋主题餐厅、星级酒店、渔人码头、游船码头、半坡茶园；五星级度假酒店、悦榕庄、海边禅室、佛学馆、海上教堂、军事博物馆、庆典广场、露天舞台、星空会所、企业培训学校、滨海艺术栈道、居住配套等，将是一座名副其实的滨海城镇。

这个项目拥有很不错的自然资源，开发商也是央企中的龙头，而且该项目还是广东省重点工程，2016年年底高铁捷运开通后，其价值将成为投资者关注的焦点。

深圳东进战略是一个长期战略，需要一个较长时间来慢慢实现，建议中小资本的投资者可以选择性的提前布局，个人认为投资房产可以跟风，不要单打独斗，一定要跟着热点走，跟着大伙走，跟着大财团的投资资本走，跟着政府规划走，越是有长期价值点的热门片区，房产投资的回报率就越高。
【特别声明：以上观点仅代表作者个人观点，不作为房产投资的决策依据】
 
在下一篇文章里，我将和大家一起分享“深圳东进，西边还有希望吗？”