#咚咖房学院#直播11：35  对临深区域发展怎么看?

    观众：龙光城它离坪山很近的，您对那个区域的发展怎么看？

    邓志旺：我跟龙光城的营销总监很熟，你说我能说什么？我只能客观一点说吧，你发现临深片区涨得最猛的地方是哪些区域？就是最靠近深圳的地方，一个是龙光城，一个是凤岗那些区域。松山湖原来它的起点就很高，因为本身它的环境很好，它更多的是卖一种资源。大亚湾和凤岗没有什么特别的资源，它就是因为离深圳近。所以我们讲临深片区，一定是零距离的，距离深圳很近，能跟深圳无缝对接的地方。毫无疑问一个是凤岗，凤岗就像一把刀一样插入了深圳，深圳现在规划的外环高速必须要从凤岗经过，因为凤岗是嵌到了深圳的，它其实有些地方比龙岗到市区还近。另外一个地方就是大亚湾西区，尤其是龙光城，它和深圳是无缝对接的，所以从这个角度来看的话，零距离、零差异，这种规划的差异是很小的，你会看到龙光城的产品规划，基本上跟深圳是可以对接的，品质是很好的，它的配套也是比较多的，所以我还是比较看好的。包括它有一个酒店，那个开发商送我几张酒店的住宿票，我每次打电话去都住不了，房子都订满了，那里的房子入住率也是非常高的，大概有百分之六七十。所以从这点来看，我觉得这个楼盘是比较值得购买的。

    观众：您觉得它的增长空间还有吗？
    邓志旺：我们很容易犯一个错误，就是我们喜欢跟过去比，你如果跟过去比，你一套房都买不了，我看到的房子，当时最高的是香蜜湖，一平米八九千，你如果按这个价格，现在哪里都买不了。我们要看龙光城对面的坪山现在卖到3万多，龙光城是1万多，相差1倍的价格，你觉得这个价差合不合理？如果不合理的话，肯定还有投资的价值，如果坪山还有投资的价值，它为什么没有呢？总体来说深圳区域之间的房价一定是越来越近的，差距越来越小的，关内和关外、关外和临深是越来越接近的，绝对差距一定会缩小。关内以前都是1万多，关外三四千，现在关外局部区域已经超过了关内，龙华有些区域已经卖到了7万多，深圳的差距越来越缩小，因为政府的公共配套越来越倾向于关外，越来越倾向于周边区域，所以这种配套的差异会慢慢缩小，房价的差异也会缩小。但是好的房子和差的房子之间的价差会拉得比较大，豪宅和普通住宅总体的差距可能会比较大，这种问题会存在，但是区域之间的差距一定会缩小。
 
    观众：深莞惠一体化是会实行的吗？还是只是一个民间的传说？
    邓志旺：相信政府，这只是时间的问题，我相信我们一定会看到。
    观众：将来说惠州划到深圳，这个能实现吗？
    邓志旺：这个太难了，我看过一篇文章讲重庆直辖的过程，那是非常艰难的。中国解放之后真正搞了直辖，就是搞了一个重庆，深圳凭什么让你直辖？可能性不太大。

    观众：你对中山熟悉吗？相对来说中山目前的情况没那么看好，在中山的那些地方里面，你比较看好哪个片区？
    邓志旺：我礼拜六上午去中山给他们做了一个讲座，讲座的主题当然不是局限于房地产，主要是预计深中通道开通之后对中山的产业、房地产有什么影响。对中山说不上熟悉，但是去得还比较多，我觉得中山的发展肯定会比较大的，因为深中通道开通以后，使得深圳和中山的距离大大的拉近，现在从深圳出发到中山比较中心的位置大概有120公里，如果开通以后，到它的市中心就40公里左右，如果到翠亨的话，大概就是30公里左右。虽然说距离大大拉近，这个距离拉近之后，我们怎么衡量它的作用呢？深圳将来的中心一定是在前海，前海一旦建起来以后，它的规模、体量会大大超过福田中心区。大家买房子一定要以前海为原点来考虑每个区域的位置，前海就是中心，现在是以福田为中心，考虑哪个位置是中心或者边缘，将来以前海来看的话，前海到中山就非常近。相反，你往大亚湾、凤岗、塘厦的距离是拉远的。如果前海成为中心，从前海到达翠亨大概就25到30公里，所以这个距离是不错的。但是深中通道有一个缺点，它只是公路桥，它没有考虑铁路、轻轨这些问题。这个桥的交通拥堵问题可能还会存在，但是总体来说这个距离是比较近的。从前海到龙岗中心城差不多有50公里，从前海到中山比到龙岗中山城还要近。另外一点，中山市政府大家要关注，中山市政府跟惠州、东莞不一样，它愿意主动跟深圳对接。前段时间中山市的市长带了一个团过来，专门来推介中山的项目，在南山海岸城专门搞了一个楼盘展。它的副市长亲自过来站台，我觉得这种态度值得欣赏。相反我们再看东莞，它的房子明明卖给了深圳，但是一点姿态都没有，比如说东莞在这边做了什么事情，做了什么配套吗？在临深片区没有做任何的事情，都是靠开发商在做配套。甚至去年东莞这边的开发商一起联名上书给深圳市交委，希望深圳市交委跟东莞市交通局谈判，开通直达的快线，但是好像这个事情无疾而终。从这个角度来说，东莞市政府真的有点不太愿意做这些事情。相反惠阳大亚湾就好一些，它至少规划了学校、医院，考虑到深圳的人过去居住有这方面的需求，所以这一点做得要好一些。但是做得最好的就是中山，对接的区域，我觉得越近越好，所以中山首选的应该是翠亨。
    观众：那里很多都是深圳客买的，未来的空置率是很高的，相比之下，我看了它的西城区，我去看了它的入住率是很高的，它未来既可以对接城区的人，也可以对接深圳的人。
    邓志旺：你想两全其美。
    观众：是，西城区那一块未来也有很多新的楼盘。
    邓志旺：等涨到15000、2万的时候，中山人买不起了，他们会被赶到另外一个区域了。所以你现在想左右逢源当然想法很好，但实际上不太可能。就像现在买东莞市区的房子一样，你想深圳人去住，东莞人也住，可能性不太大。
    提问：它有一个项目已经卖到1万多了。
    邓志旺：对，你觉得中山人还会买吗？
    提问：中山西城区那边才7000左右。
    邓志旺：价格优势要考虑，但是我觉得能对接的地方最好，越近越好。
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