#淘房哥摩天# 【二线城市投资浅谈！】
 
一线涨完二线涨！二线涨完三线涨？随着深圳的购房门槛提高，购买力外溢，不少深圳客去二、三线城市买房，部分城市房价一路狂飙，涨幅超深圳。房产投资即投资一个城市或一个区域的发展红利，经济、供求、人口、变现等这些基本面比较重要，不然被套是分分钟的事情。当然房产不是只有一线城市才投资价值，强二线机会也比较大，特别是门槛在不断提高的情况下，凤尾可能不如鸡头，投资要适合自己，下面浅谈几个观点。
 
一．经济
一个城市的经济好不好直接反映出这个城市的财富价值，也可反映出当地居民的财富水平，购买力强弱对应的是住房消费水平。产业结构和活跃度也非常关键，尽量选择第三产业发达，GDP增幅快而稳的城市，经济越发达的城市人口吸引力越强，从而产生新的购买力，没有经济支撑的楼市是走不远的。
 
二．供求
房产作为消费品，市场需求与供应非常关键，一般情况下供大于求，房价上行阻力大，供不应求，房价上行空间大，房产投资要选择供求关系紧张的城市，越紧张价值越高。其次，供求关系又分区域性和时间段，
区域性：比如有的城市供求关系不紧张，但个别区域内部供求关系非常紧张，反而言之，供求关系紧张的城市也会出现内部区域供应过大，从而导致区域分化。
时间段：比如5年内供求关系整体是紧张的，但其中的1-3年供应量较大，房价涨幅会放缓，如果某一年的供应紧张，房价涨幅速度会加快，对于投机比较关键。
除了供求关系，住房自有率越低的城市潜在需求越大，自有率越高的城市需求相对要小。
 
三．变现
1、个人觉得投资第一点是资金安全，其次才是获利空间。当然高风险会有高回报，但这赌性太强，对于普通老百姓不是很适合。作为一名成熟的投资客，在买入的时候就该考虑变现的问题，有些城市新房价格突飞猛进，二手房要死不活，差距较大，这种情况要么二手房会出现补涨，如果涨不动大概率是泡沫。新盘供应大，导致二手房市场被压制，或者银行控制风险，评估价跟不上，杠杆低。任何新盘交楼后都是二手房，投资前有必要了解下当地二手房市场，相对比新房市场更加真实，也是你出货时要面对的。
 
2、这波城市轮动政策引导比较明显，政策可以放开必然可以收紧，结合去库存的背景，如果库存去得差不多了是不是会有政策收紧（限购）的可能？如果一个城市由大量外资进场，并且是投机需求，当潮水退去的时候，本地购买力能否支撑？谁来接盘？这个是一个关键点！很多新盘交楼要1-2年，跟风买入的不少，眼前只有涨涨涨和买买买，没有考虑未来的入袋为安。当然，租金回报率不错，只买不卖，现金流配置的另说。比如你在长沙花300万一次性付款买10套30万的公寓，1500/月，每月1.5万的租金，远超一线。
 
3、变现周期，之前在二线城市卖房，从放盘到成交用了15个月，成交到收款用了3-4个月，同时也接触了不少网友也有类似问题，去年深圳涨起来的时候，手里的房子不能及时套现置换，相对而言也是一种损失，投资尽量选择二手房市场成熟、活跃的区域。其次贷款指标非常重要，从一线城市离婚买房可以看出，有能力的情况下，建议把资金优先用到一线，二线次之。对于实力投资客玩波段和轮动的另说，相对操作难度较高。