《物业综合性价比之---绿化率》  #江小鱼专场# 


    一个物业社区绿化率的多少，直接影响到住户的居住感受。植物不仅可以吸收大气中的有害气体，释放氧气，净化周边空气，还能够调节小环境气候，对小环境内的温度和湿度都可以达到一定的调节作用。植物的自然色彩可以使得身处在其中的居住者放松，调节身心和相关视觉感受。让人产生愉悦舒适感，从而提高居住者的居住感受。  

     在寸土寸金的深圳，开发商拿大面积的土地做绿化，这个比较难，因为土地使用率直接和建筑使用面积挂钩，能在有限容积率里面建设处最多的可售面积，是开发商的终极追求。 这个绿化率的多少也直接关乎物业品质的高低，影响到物业的售价。   


    在目前新房市场销售过程中，很多开发商喜欢用一个绿化覆盖率来表示绿化面积有多高，但是绿化覆盖率和国土设计规划部门所强调要求的绿地率是有这明显的不同的，那么什么是绿化覆盖率，什么是绿地率呢？  


下面我们和大家一起来了解下：  

    绿化率是一个不准确、不规范的用词，准确的提法应为“绿化覆盖率”。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。


绿化率：   

   是项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。 

    法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准是绿地率， 绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，其计算要比绿化率严格很多。


绿地率：   

   通常有以下限控制，并不是长草的地方都可以算做绿地率，相关规定距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地或地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地,宅旁绿地,配套公建所属绿地和道路绿地等。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。


    绿化率是用来面述居住区域范围内各种绿地的总面积和居住区域用地的总面积的比率，这就是所谓的绿化率，包裹公共绿地、宅旁绿地等等，一般公共绿地面积要求不小于400平方米，宽度不小鱼8米。该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70%,且至少1/3的绿地面积要能常年受到日照。而距离建筑1.5米内的用地不入用作绿化用地。 

     一般这个指标不小于30%。那么绿化率多少合适呢？下面我们一一说到。  


     真正衡量一个小区绿化率的标准是绿地率，而绿地率指的是小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,一般有公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地等等。  

     有几种情况---是不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池覆土上面的植物绿化。这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，在上面种植大型乔木，成活率较低，所以计 算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中。



对于物业绿化率达到多少才算达标？   

     在建筑物业中如果绿化率较高的，容积率就会比较的低，当然建筑密度一般都是比较低的，这样开发商可用于赚钱的资金面积就比较的少，而住户就相对舒服一些。  

     容积率和绿化率这两个比率，直接决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是以赚钱的目的设计一个社区。标准来说一个良好的小区高层住宅容积不应该超过5.0，多层住宅不能超过3.0，绿化率不能低于30%，但是在现实生活中有很多的小区开发商都不能做到。  

      根据经验从人居感受的角度来看，绿化率达到30%就可以有不错的居住感受，在一般情况下都只有这么多了，不过现实生活中很多开发商为了赚钱所以往往都不达标。有时候我们看到开发商标注着自己的绿化率有40%到50%，这个大家可以认真去核实下，这个到底是绿地率，还是绿化覆盖率。